Ako si ušiť ideálnu splátku pri hypotéke

2. diel – hypotéky


Výber hypotéky patrí k jednému z najdôležitejších rozhodnutí, s ktorým sa stretnete pri kúpe nehnuteľnosti. Hypotekárne splátky sa čoraz viac stávajú súčasťou bežného života mnohých Slovákov, preto sme  sa rozhodli napísať viac aj o tejto téme. Pomôžeme Vám nájsť odpovede na najčastejšie otázky a poradíme, ako sa zodpovedne pripraviť na výzvu v podobe mesačných splátok.

 Nedajte na prvý dojem

Prieskum hypotekárneho trhu je alfou a omegou pre každého, kto uvažuje o hypotéke. Nespoliehajte sa na ponuky z banky, kde máte už roky založený bežný účet alebo na reklamou ospevované nízke úroky. Za každou ponukou hľadajte podrobnejšie informácie, v niektorých prípadoch si ušetríte stres a sklamanie z toho, že zdanlivo výhodná ponuka v sebe ukrývala nevýhodné podmienky.

Ak sa necháte zlákať nízkym úrokom, dávajte si pozor na povinné doplnkové služby. Poskytovatelia síce radi propagujú nízky úrok hypoték, podmienkou je však uzavrieť zbytočne drahé poistenie nehnuteľnosti alebo životné poistenie, otvoriť si bežný účet, na ktorý vám musí prísť mesačne stanovená čiastka peňazí atď. Ak sa rozhodnete odmietnuť niektorú zo spomínaných služieb, počítajte s navýšením samotnej úrokovej sadzby. V prípade, že si zoberiete ponúkané doplnkové služby asi nemusíme zdôrazňovať, že vaše mesačné náklady porastú o ďalšie poplatky.


 Bezúčelová alebo účelová hypotéka?

Hypotéky sa podobne ako pôžičky delia na účelové a bezúčelové. Výhodou bezúčelových pôžičiek je to, že požičané peniaze môžete použiť na čokoľvek a navyše nemusíte dokladovať účel ich použitia. Daňou za túto voľnosť spravidla býva vyšší úrok. Ak chcete bývať v novom, resp. chcete kupovať nehnuteľnosť, vyberte si účelovú hypotéku. Založenou nehnuteľnosťou sa stane váš nový príbytok, ktorým „ručíte“ za úver. Spravidla budete musieť zdokladovať jeho kúpu, výhodou je však oproti bezúčelovej hypotéke nižší úrok a tým pádom nižšie splátky.

 Akú LTV zvoliť?

LTV vyjadruje percentuálny pomer požičanej sumy k hodnote založenej nehnuteľnosti. Banky sa doslova predbiehajú v tom, ktorá z nich umožní klientovi získať vyššiu LTV. Zamyslite sa však, potrebujete naozaj dosiahnuť hranicu 100 % ? V praxi to znamená, že vám poskytovateľ hypotéky umožní čerpať peniaze v rovnakej cenovej hladine ako je hodnota zakladanej nehnuteľnosti. Ak má napríklad nehnuteľnosť reálnu hodnotu 50 000 €, pri 100 % LTV vám bude poskytnutý úver s rovnakou výškou.

Háčikom je, že ak je vám poskytnuté vyššie LTV, stúpajú automaticky aj úroky. Poskytovateľ sa totiž potrebuje zabezpečiť, že pri nesplácaní hypotéky nehnuteľnosť predá. Pri financovaní na hranici 100 % však pri samotnom predaji nehnuteľnosti získa málo, čo je dôvodom, že ponúkané úroky sú pri vyššom LTV úmerne vyššie.


Všeobecne môžeme povedať, že ak máte aj iné zdroje príjmu alebo nejaké úspory, zvoľte nižšiu hranicu LTV. Optimálna hranica LTV je na úrovni 70 %. Na tejto úrovni sa úroky pohybujú v priaznivej výške a poskytovateľ je ochotný vďaka nižšej LTV požičať aj “rizikovejším” klientom.

 Večný boj s fixáciou úroku

Kto by v jednotlivých dobách fixácie hypotekárneho úveru nemal zmätok? Fixovať na dlhšiu alebo kratšiu dobu je jednou z najčastejších otázok, ktorú riešia žiadatelia o hypotéku. Platí tu jednoduché pravidlo: fixácia s kratšou dobou splatnosti je výhodná vtedy, ak sa predpokladá, že úrokové sadzby budú v budúcnosti klesať. Naopak, ak sa predpokladá, že úroky budú rásť, je lepšie sa „poistiť“ dlhodobejšou fixáciou. Tak budete mať istotu, že ste si zafixovali výhodnejší úrok aj počas obdobia, kedy budú úrokové sadzby hypoték vyššie. Každý dobrý poskytovateľ hypotekárnych úverov by vám mal vedieť poradiť, aká je aktuálna situácia na trhu a ako sa úroková sadzba bude v najbližšom období vyvíjať.


 Doba splatnosti neznamená preteky

Čím dlhšia je doba splatnosti, tým je splátka nižšia… ale všetko má svoje „ale“. Čím je však táto doba dlhšia, tým je preplatená suma vyššia. Ak to vaša finančná situácia dovoľuje, zvoľte pri výbere hypotéky kratšiu dobu splatnosti. Zároveň sa však vyvarujte tomu, aby ste všetky dostupné peniaze vkladali do splátok so zámerom splatiť hypotéku za každú cenu v čo najkratšom čase. Platí tu podobné pravidlo ako pri optimalizovaní splátky pri spotrebných úveroch, o ktorých sme už písali v minulosti.


 Ako splácať a nepreplatiť viac než je potrebné?

Ak ste si našetrili dostatok peňazí alebo jednoducho máte voľné finančné prostriedky na mimoriadnu splátku, môžete tak spravidla urobiť raz ročne, zvyčajne do maximálnej výšky 20 % z požičanej sumy.

Na hypotekárnom trhu existujú aj poskytovatelia hypoték, ktorí umožňujú bezplatne uhradiť mimoriadnu splátku kedykoľvek a v akejkoľvek výške. Ak chcete splatiť celý úver naraz a bezplatne, môžete tak môžete urobiť bez výnimky pri výročí fixácie.



Ak hľadáte hypotéku, ktorá vás nezaviaže rôznymi poplatkami a podmienkami, máme pre vás Hypopôžičku, s ktorou môžete:

  • bezplatne uhradiť mimoriadne splátky kedykoľvek a v akejkoľvek výške
  • splácať až do veku 74 rokov
  • pre zamestnaných aj živnostníkov
  • čerpať peniaze na čokoľvek alebo na kúpu nehnuteľnosti